本文来源：时代周报 作者：刘沐轩
每年春季的3、4月份通常是房地产的销售旺季，然而在美国硅谷周围的旧金山湾区，这个号称是全世界房产交易最热门的区域之一，房子却卖不动了。
“去年的这个时候，湾区的地产市场火得不行，但现在完全不同了。”位于旧金山湾区东部康特拉科斯塔县的房产经纪人马特鲁宾斯坦说。
经历了2021年-2022年房地产的猛涨后，旧金山湾区的房价在2022年3月到达顶点，中位数达到154万美元，随后连续下跌了10个月。
根据加州房地产经纪人协会的数据，截至2023年1月，在短短十个月之内，旧金山湾区的房价中位数就已经历史性地从顶点下跌了35%，从154万美元跌至约100万美元。
旧金山湾区的房产价格暴跌。（图源：wolfstreet）
连面向富人的独栋别墅销量都遭遇了滑铁卢。今年1月，旧金山湾区独栋别墅的销量同比下降了37%。
值得注意的是，这已经是该区域的第二次房地产泡沫破灭，上次发生于2007年-2011年，其房价下跌的背景，是著名的美国次贷危机。在次贷危机引发的第一轮房产下跌周期的前10个月，旧金山湾区房价中位数仅下跌了23%，甚至不如现在跌得猛。
泡沫破了
市场风向的转变迫使鲁宾斯坦将一位拉斐特郊区客户的住宅标价，从200万美元下调至170万美元。
“这栋房子已经连续三周无人问津了。”鲁宾斯坦表示，虽然该房产的主要问题是最近的大型停车场周末总会爆满，但在一年前，这种问题根本不算什么。他坦言，“现在的买家更加挑剔了。”
尽管那些拥有整洁的庭院、现代化的厨房和浴室的优质房源依然很抢手，但大多数房屋在市场上的停留时间更久了。根据美国房产市场分析公司Redfin统计，2023年1月湾区地产的交易时间中位数激增至32天，而2022年1月的交易时间中位数仅为12天。
旧金山湾区东部，康特拉科斯塔县的一处待售房产。（图源：社交媒体）
鲁宾斯坦指出，这一数据在康特拉科斯塔县甚至达到了45天。相比于2022年4月的峰值，康特拉科斯塔县的单户住宅价格中位数已经下跌了30%，从105万美元跌至73.7万美元。
截至今年2月5日，包括单户住宅、公寓和联排别墅在内的所有房屋价格中位数，在圣马特奥县为134万美元，圣克拉拉县为129万美元，旧金山县为117万美元，阿拉米达县更是低于百万美元，达到了89.4万美元。
目前来看，湾区房价的暴跌还没有造成大范围的财产损失。因为在2021年和2022年，湾区的房价泡沫过高，吓退了许多炒房客，以至于实际成交量非常少。
此外，在次贷危机引发的上一轮房产泡沫破灭时，湾区房价中位数从2007年5月的78.9万美元，最终跌至2009年2月的32.1万美元触底，房价连续下跌了21个月，幅度高达59%。
而此轮泡沫破灭势头更猛，湾区房价也还未跌至疫情之前的水平。
裁员更猛，利率更高
作为美国高科技产业的代名词，硅谷拥有近38万名科技人才，他们的平均年薪超过10万美元，因此也造就了周边房地产市场的火热。
但科技企业裁员潮叠加房贷利率的上涨，最终还是戳破了旧金山湾区房价的泡沫。
当地的人口普查数据显示，在2020年至2022年期间，有5.6万名居民迁离了旧金山市，约占其总人口的6.3%，而同期约有1.2万套新房竣工。
人口的流失叠加新房竣工，无疑增加了房屋的供应量，但需求端并没有同步增长。
根据就业市场分析公司ZipRecruiter的统计，在被称作“硅谷中心”的圣荷塞大都市区，与疫情前的2019年相比，软件开发相关的岗位数量下降了45%，信息技术相关的岗位数量下降了37%。在旧金山湾区的其他地区，软件开发相关的岗位数量下降了53%，信息技术相关的岗位数量下降了28%。
受到节约人力成本的需求和业务转型驱使，美国科技巨头的裁员在今年还格外猛烈。
根据长期跟踪科技行业就业情况的网站layoff.fyi统计，全球科技公司在2022年一共裁员154336人，而仅在2023年年初的45天内，全球科技企业已宣布计划裁员超过10万人，其中，美国硅谷的裁员人数占比最高。按此势头发展，2023年科技行业的裁员人数或将超过2022年。
在硅谷的科技巨头中，微软宣布裁员10000人，亚马逊宣布裁员18000人，谷歌宣布裁员12000人。
“这有点让人不知所措。”圣荷塞的软件工程师赛魁娜表示，她在去年11月失去了在一家硅谷初创公司的工作。
赛魁娜知道自己现在要和谷歌等五大硅谷巨头的工程师们竞争，但她告诉自己，机会还是有的，比如可以寻找一些需要更具体技能的公司。因此，她也积极参加在线课程，学习新技术。
不仅是供给和需求端的失衡，造成湾区房价下跌的原因，还有随着美联储不停加息，而水涨船高的美国房贷利率。
自2022年3月开始，美联储连续加息八次，累计加息450个基点，美国基准利率水平已达到2008年金融危机以来的峰值。
而美国30年期和15年期房贷平均利率也从2022年3月的3.29%和2.79%，上涨至2023年2月的6.32%和5.51%。美国房贷利率已达疫情以来历史低点的两倍，高利率使得购房者的月供比此前增加上千美元。
2023年以来，美国30年期和15年期房贷利率在1月底美联储加息前突然增长。（图源：美国住房抵押贷款巨头房地美）
对于未来的湾区房产市场，Redfin的首席经济学家费尔维瑟表示，尽管湾区房产的价值仍然很高，但可能陷入一种增长停滞的新常态。“旧金山湾区的地产市场将会越来越像美国其他地区。”她说。
